Динамика вакантных площадей в логистических комплексах
Фото: kommersant.ru
В течение последнего года столичный рынок складской недвижимости заметно изменился: объем свободных помещений в Москве и области увеличился более чем в пять раз, достигнув рекордной отметки в 1,1 млн кв. м. Еще недавно рынок испытывал значительный дефицит площадей, но ситуация быстро изменилась: повышение девелоперской активности, корректировка спроса и оптимизация площадей арендаторов привели к окрепшей конкуренции за клиентов. Девелоперы открыто идут навстречу арендаторам, предоставляя выгодные условия и гибкие скидки.
К началу лета в логистических парках московского региона пустовали 1,1 млн кв. м, причём эта цифра учитывает и субарендные предложения, как отмечают аналитики IBC Real Estate. Темп прироста оказался ошеломляющим — показатель июня прошлого года был превышен в 5,3 раза. Эксперты Nikoliers также зафиксировали аналогичный рост — до 537 тыс. кв. м. В общей структуре предложения складских помещений вакантность за год по информации IBC Real Estate выросла на 2,6 процентных пункта, составив 3,3%. Аналогичные процессы идут в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, где, по данным Bright Rich | Corfac International, этот показатель достиг 2,2%.
Смена тенденций: от дефицита к стабильности
В течение второй половины 2023 года и почти вплоть до завершения 2024 года склады в Московском регионе находились в остром дефиците: спрос существенно превышал предложение. Однако сейчас, как отмечает Евгений Бумагин, руководитель департамента по складской и производственной недвижимости IBC Real Estate, дефицит ушёл в прошлое. Формирование нового тренда стало результатом не только увеличения объемов строительства, но и сокращения деловой активности со стороны ряда арендаторов.
По предварительной оценке NF Group, в период январь-июль 2025 года, число сделок со складскими объектами в московской агломерации сократилось почти впятеро по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом — до 525 тыс. кв. м. Общее снижение деловой активности и высокая ключевая ставка создали условия для осторожных бизнес-решений. Ольга Кашкарова, инвестиционный директор ГК «Ориентир», отмечает, что некоторые крупные арендаторы временно перенаправили усилия на развитие в регионах или взяли стратегическую паузу.
Роль e-commerce и традиционных арендаторов
В последние годы ключевыми арендаторами складских площадей выступали представители электронной коммерции. Сегодня их экспансия изменила направление: после активного прироста площадей компании e-commerce переходят к оптимизации своих складских портфелей. Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер IBC Global, утверждает, что сейчас основной спрос формируют производственные предприятия, логистические компании и классическая розничная торговля.
В первом полугодии текущего года e-commerce обеспечил 33% поглощения складских мощностей России, а по итогам 2024-го — целых 59%, отмечают в NF Group. Однако эксперты Instone Development подчеркивают, что для цифровой торговли наступил этап рационализации и повышения эффективности, что влияет на структуру спроса. Онлайн-бизнес оптимизирует логистику, отказываясь от избыточных площадей ради повышения маржинальности.
Высвобождение складов и стратегия крупных участников рынка
Увеличение вакантных площадей частично объясняется тем, что крупнейшие игроки арендуют монолитные, часто строящиеся под индивидуальные нужды комплексы, а после ввода в эксплуатацию новых объектов освобождают ранее занятые универсальные склады. Региональный директор Nikoliers Виктор Афанасенко подтверждает, что в 2023-2025 годах маркетплейсы активно инвестировали в строительство специализированных логистических центров. Такой подход позволяет высвобождать значительные объемы бывших площадей под сдачу другим компаниям.
Этот процесс заметен у многих сильных игроков. Часть из них корректирует свои стратегии в сторону специализированных решений, другие — сокращают портфель в сегменте московской аренды складов. Ярким примером становится "Сберлогистика", которая начала процесс переосмысления распределения складских мощностей. По оценкам экспертов, на рынке могут переформатироваться до 1,5 млн кв. м помещений, ранее занятых крупными компаниями.
Девелоперская активность и новая волна проектов
Не только высвобождение, но и масштабное строительство способствует формированию нового баланса. Аналитики отмечают, что на рынке складской недвижимости Москвы и Подмосковья появляется множество новых объектов, построенных без договора аренды на момент сдачи (так называемые спекулятивные проекты). Эти объекты расширяют предложение и делают рынок еще более привлекательным для новых арендаторов.
Активизация девелоперов в 2023 году была обусловлена крайне низким уровнем вакансии и растущим спросом — уточняет Александра Захарова, директор по коммерческой недвижимости Level Group. До конца данного года эксперты NF Group прогнозируют ввод на рынок еще около 1 млн кв. м новых, неоккупированных складов, что заметно расширяет выбор для бизнеса.
Стоимость аренды: время стабильности и дисконтов
Резкий рост вакантных площадей положительно влияет на балансировку стоимости аренды. Средняя ставка аренды складов с начала текущего года выросла лишь на 4%, достигнув 12,45 тыс. рублей за кв. м в год. Это существенно ниже показателей прироста 2023 и 2024 годов, когда рост составлял 55% и 41%, соответственно.
Конкуренция за крупных клиентов усиливается. Как утверждает Константин Фомиченко, партнер NF Group, часть собственников готова идти навстречу арендаторам, предлагая аренду с дисконтом 10–15% к действующим рыночным ставкам. Виктор Афанасенко (Nikoliers) считает, что пик арендных ставок пройден: в дальнейшем есть тенденция к стабилизации стоимости или даже к незначительному снижению цен.
Открывающиеся перспективы для арендаторов и рынка в целом
Сегодня московский складской рынок становится более разнообразным и гибким. Большое количество новых и модернизированных площадей делает сектор привлекательным для разных категорий арендаторов — от крупного дистрибутора до малого бизнеса. При этом компании IBC Real Estate, Nikoliers, Bright Rich | Corfac International, Instone Development, Level Group, ГК «Ориентир» и другие лидеры рынка продолжают развивать инновационные решения для клиентов, поддерживая высокую динамику деловой активности.
Такая структура рынка создает идеальные условия для арендаторов: они могут выбирать оптимальные склады по площади, местоположению, формату и тарифам. В условиях возрастающей конкуренции девелоперы пересматривают свои стратегии, максимально учитывая интересы бизнеса. Благодаря усилиям ведущих консалтинговых и девелоперских компаний, таких как IBC Real Estate, Nikoliers или Level Group, рынок остается современной, инновационной и устойчивой экосистемой, открывающей новые возможности для логистики и бизнеса в целом.
